天津农垦土地资产经营的实践和对策（1998）

时间：2002-08-12 作者： 来源： 点击次数：3234

天津农垦集团总公司是国有农业企业，拥有土地17.6万亩，其中耕地面积6.6万亩，人均耕地面积4.16亩。自党的十一届三中全会以来，在邓小平理论指导下，天津农垦土地经营正经历着一场由土地农产品生产经营向土地资产经营的变革。特别是天津垦区转为企业集团后，土地作为集团重要的资产，经营运作好土地资产，已成为集团发展的重要途径。本课题在全面总结天津垦区土地资产经营不同做法和问题的基础上，提出相关对策建议，供决策参考。 　　一、 实行土地资产经营的具体做法 　　（一） 以市场为导向，发展精品农业。 　　土地资源是集团及其农场重要的资产和财富，也是集团和农场今后发展的优势。既然把土地当作资产，那就要使资产产生最大效益，达到保值和增值的目的。因此，"什么能赚钱就种什么，什么赚钱多就发展什么"，即成为土地资产经营的一项重要原则。几年来，天津农垦遵循这条原则，瞄准国际国内市场，发展精品农业，取得较好效益。 　　1. 以王朝酒名牌产品为龙头，带动天津周边地区汉沽、蓟县、武清、北辰、宁河及山东、河北等地共发展葡萄基地30000多亩。种植葡萄一亩地的产出由过去的300元左右增加到3000元左右，增值近10倍，使7500多农户每户年新增收入近2万元。一方面带动了部分农村产业结构调整，使当地农民脱贫致富，另一方面使王朝酒公司有了可靠的原料来源。同时，王朝酒公司又用27亩地进行了"四期改扩建工程"，使王朝酒公司年产葡萄酒达3万吨，龙头企业的实力更加强大，从而形成了具有天津农垦特色的农业产业化项目，促进了天津经济的发展。 　　2. 红旗农场1994年与香港宝德公司合作成立了"天津红港绿茵花草有限公司"，引进了国际上最先进的草坪种植技术、成套的草坪专用机械设备和国外优良草籽品种，专用机械设备包括播种机、喷灌机、剪草机、卷草卷机、铺卷机等。目前，该公司已拥有草坪生产基地1000余亩，并在西青区联合扩建基地近1000亩，年产草卷60万平方米。几年来，已先后为天津市民园体育场、天津开发区部分中外合资企业、大连市足球场、沈阳高丰文足球学校、北京市政府、河北省李大钊纪念馆、钓鱼台国宾馆等铺设草坪，得到好评，并获得第四届中国花卉博览会和天津市科技成果奖，经专家鉴定，其产品已达到国内领先和国际先进水平。预计1999年可创利润200万元。 　　3. 里自沽农场发展特种水产品养殖业获得成功，里自沽从1996年开始利用本场地热资源进行温室养殖甲鱼试验，到1998年底，共建甲鱼养殖地热温室大棚26个，面积44亩，年产成甲鱼5万只，资金投入回报率60%，并且形成了种甲鱼驯化、幼甲鱼孵化、成甲鱼饲养、销售一条龙体系，成为该场新的经济生长点。目前，天津农垦共有水面1.8万亩，地热井15眼，已成为发展地热特种养殖的宝贵资产和财富。 　　4. 发展旅游观光农业。天津农垦1/3农场座落在近郊，在发展旅游观光农业方面有得天独厚的条件。其中，红光农场地处西青区，京福公路贯穿其境，西有森林公园和国际俱乐部，北有航空俱乐部和跑马场，森林覆盖面达40%。目前，经天津市人民政府农业办公室批准，其中1180亩耕地被列为"现代化城郊农业示范基地"，现已与两家投资伙伴组建?quot;未来农业有限公司"进行合作开发，基地共建450个单体家庭农场，每个家庭农场拥有150平方米的产品处置室和工作室，0.5-1亩的日光温室，1亩左右的保护性农业绿地，土地使用权一定40年不变。以达到旅游、休闲、度假、收获、回归大自然的目的。 　　（二） 顺应城市扩展要求，积极发展房地产业 　　天津农垦土地总面积中，在市区规划（外环线）以内约有11000亩，毗邻市区的42901亩，占总面积的24.4%。近年来，根据城市扩展的重要和居民住房需求增加的形势，部分农场积极发展房地产业，取得较好经济效益和社会效益。如双林农场地处小海地地区，自1995年以来，双林农场一改过去土地被别人征走盖房赚钱的被动局面，积极主动地参与房地产开发，成立?quot;天津农垦集团房地产开发建设有限公司"，对农场的土地提出"开、联、换、转"口号，即自己开发、联合开发、土地置换、土地转让。利用国家"危改房"、"安居房"政策，以土地作资本，与别人进行联合开发，如与河西区房管局合作，开发改造"青苑里"职工平房宿舍，农场利用70亩土地上物近百万元的房产，获24000平方米的住宅，相当于千万元的房产，使资产一下子升值了10倍。几年来，双林农场共开发房产25万平方米，由连年亏损变成盈利，1998年共实现利润508万元。1998年2月24日，双林农场整体8000多亩土地的控制性详细规划获市政府批准，列入市政府安居工程计划并取得了30%的开发权。在发展房地产的同时，双林农场还进行了大幅度的产业结构调整，关掉长期亏损的鸡场，将600多头奶牛调整到有条件饲养的军粮城农场，使扭亏无望的工业企业下马，建立新的建筑工程公司、物业管理公司；在靠近何庄子市场地方，利用边角土地与津南区联合开办了2个木材批发市场和1个煤炭批发市场。原来种地的职工搞起了物业管理和第三产业，职工人均收入和住房面积已开始向小康水平迈进。 　　（三） 以土地入股进行联合开发 　　天津农垦集团总公司于1998年1月与天津市新技术产业园区管委会签订协议，联合开发农联盟农场内列入天津市新技术产业园区规划的8平方公里（12000亩）土地，双方各占50%股份，其中，天津农垦集团芄?疽?00亩地作价入股，共同组成了"天津华拓科技发展有限公司"，负责8平方公里的招商引资、引进高科技企业。天津农垦集团总公司以14亩地（包括地上物）作价1000万元与英国壳牌公司组建了合资企业――天津壳牌机动车加油服务有限公司，总投资4000万元人民币，农垦集团总公司占25%的股份，现已建成10个加油站，运作良好。 　　（四） 利用有限土地，为城市的经济和文化发展服务，在服务中发展农垦经济 　　天津农垦集团所属农联盟农场在大部分土地被"列入新技术产业园区"和天津市"第三高教区"的情况下，把"两区"的"进入"看成是促进工农联盟农场经济发展的一个机遇，除积极参与"两区"建设获得部分收益外，还利用剩余的2387亩地，发展为"两区"服务的项目建设，如建教师公寓、学生公寓、幼教园所、文化体育娱乐场所等，并拟结合红旗路批发市场外迁，建大型综合批发市场及仓储等。 　　（五） 实现房地产"空转" 　　1996年，天津农垦集团被列入天津市第一批盘活房地产试点单位，有2万亩土地被准予以进行"空转"操作。1997年，集团总公司所属天宫葡萄酿酒公司上市后，其厂房占地924072.77平方米进行了"空转"操作，为此，总公司获得市政府681万元的"资本投入，并以土地资产"所有者"身份与天津天宫葡萄醇酒有限公司签订了土地租赁合同，年获12万元的租金收益，并以每5年10%的速度递增；气象台路96号原局址大院，亦被列入房地产"空转"试点范围，现已入"实转"操作阶段，与开发商的谈判正在进行中，一旦操作完毕，总公司将获得可观的经济效益。 　　（六） 土地转让 　　近两年来，天津农垦集团所属红旗农场、农工联盟农场、东郊农场、塘沽农场、军粮城农场、红光农场等。已签订3500多亩土地转让意向书，主要转让用途是发展天津市高科技园区或国家进行基础设施建设，如修铁路、高速公路等。土地转让给农场带来一定好处，即可把转让土地补偿收益主要用来进行老企业的技术改造。这有利于进一步搞活农垦国有工业企业和整个农垦国有经济。 　　二、 实行土地资产经营的问题及对策 　　（一） 缺乏长短结合的土地整体利用规则 　　由于国有农场较分散（座落在津南、西青、东丽、北辰、武清、宁河、宝坻、塘沽、大港共9个区县），农垦的土地整体利用规划较难，这既不利于国有土地的规范管理，也不利于农垦外部环境的进一步改善。为此，建议市土地规划部门牵头，以农垦为主，有关区县土地部门配合，制定一个既与市土地利用规划相衔接，又与区县土地利用规划相一致，市、区（县）两级土地规划部门都认可的农场土地利用控制性规划。 　　（二） 提高企业有关领导和土地工作人员依法用地的法律观念 　　随着新《土地法》的出台，应掀起一个学习《土地法》的高潮，并有针对性地举办有关领导和土地工作人员参加的"学习培训班"，以提高有关人员思想和法律素质。 　　（三） 有关土地征用价格问题 　　国有农场所占有和使用的土地属国有土地，农村和郊区村镇所占有的土地属集体土地。按照市场经济和商品交换原则，不管土地属于谁占有，也不管谁来证明，同级土地应该是同等价格。但在实践中，往往是集体土地的价格高于国有土地的价格，国有土地使用和经营者，往往是在不情愿的价格中被强行购买和征用。其中缘由，在于不合理的行政命令和行政干预。为了纠正这一问题，建议成立土地交易（征用）价格裁定机构，无偿或低费用服务，凡土地交易者，其价格非由此机构裁定而不能成交，以此来减少行政干预及国有企业和国家的损失。 　　（四） 关于土地变性问题 　　国有农场具有区域性和社区性特点，既办学校、医院、派出所、居委会，又要管武装和计划生育等，且整个天津农垦拥有17万亩多土地和2万多人口，既区别于农村，又区别于城市。由于没有对土地的行政管理权，（各区县有土地变性审批权），因而土地变性工作手续复杂，难度较大，且变性多少耕地，就必须复垦多少耕地，这对国有农场搞好土地资产经营、发展房地产业形成了工作难点。因此，建议市、区（或县）土地管理部门，对于已经列入市区规划并且控制性规划已被批准的国有农场，（如双林农场、工农联盟农场等）其土地变性工作予以一次性全部办理；另外，对其复垦有困难的农场不宜硬性规定必须如数复垦（面积较大难以做到），而应从实际出发，通过天津市的整体土地开发、复垦和调整来解决城市扩展占用耕地问题，以此来保证天津市耕地面积的动态平衡。 　　（五） 明晰土地产权问题 　　土地产权不明析，就无法进入市场，不进入市场，就谈不上搞好土地资产经营，因此，进一步明晰土地产权，是搞好土地资产经营的当务之急。天津农垦175580亩土地总面积中，已取得土地证的仅66128亩，占土地总面积的37.6%。其原因一是产权观念淡泊，认为土地由农场一直种着，种了几十年了，使用权当然是农场的，谁也抢不去；二是未树立土地资产经营观念，把土地仅仅当作一般资源来看待，没有认识到土地是农场（企业）的一笔巨大财富，通过土地资产经营可以使企业腾飞，职工致富，正所谓抱着金饭碗受穷；三是办理产权证有困难：个别农场土地权属（历史资料、证明不全）有争议；有关土地部门办证收费太高，部分国有农场因长期亏损办不起。土地部门对这类特困企业，在土地办证收费上区别于其他国有企事业单位，降低收费标准，特别是对那些近期已进行过丈量，并且各种资料齐全的，在认证中，应给予只收工本费的优惠政策，促进农垦和天津市的经济获得更大的发展。 天津农垦集团总公司课题组　　 课题组成员：马国寅　柴双进　王建莉　徐勇

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