安徽农垦土地总面积96.64万亩，其中农用地87.92万亩，建设用地7.96万亩，未利用土地0.76万亩；农用地中耕地为52.32万亩。目前已作价出资土地304宗、面积 63.99万亩，其中农用地 163宗、63.75万亩，建设用地141宗、2386.49亩，评估价值 240.95亿元。其中评估结果的97.58亿元增加实收资本，作为国有资本金注入农垦集团公司，农垦集团实收资本增加到100亿元；其余143.37亿元在资本公积单列，根据公司发展情况逐步转增实收资本。
一、土地作价出资背景
（一）作价出资必要性。安徽农垦未实施土地作价出资前，各类地仅作为资源使用，未确认价值和计入资产。2014年底，农垦集团资产总额78.93亿元，净资产14.57亿元，资产负债率高达81.5%。由于人多、社会负担重、融资渠道有限等问题，垦区经济社会发展受到制约。
（二）作价出资目的。土地作价出资的根本目的是实现资源资产化。一方面可壮大垦区资本规模，提升经济总量，降低资产负债率，增强融资和抗风险能力。另一方面，通过将土地作价出资、土地资源集中到集团公司，有利于保护政府可掌控的国有土地储备资源，增强政府对国有储备土地的集中统一管理和全局调度能力，有利于守住耕地红线。
二、土地作价出资原则及依据
安徽农垦土地作价出资主要遵循以下原则：一是不改变土地性质，作价出资后的土地仍属国家所有、政府管理、农垦经营。二是不改变土地用途，原属耕地的仍为耕地，原属林地的仍为林地，原属建设用地的仍为建设用地，农垦集团坚持按原用途使用土地。三是不对土地进行处置，未来需要处置时，需按国家和省土地管理政策法规办理。
土地作价出资主要依据：估价依据国土资源部发布的《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）；出资依据省政府办公厅函复及《省国资委关于省农垦集团实施土地作价出资有关事项的批复》。
三、主要做法
（一）开展前期审批。为加强对土地作价出资工作的组织领导，集团公司成立了作价出资领导小组。2013年11月，集团公司向省国资委提交《关于安徽农垦集团土地作价出资有关事项的请示》，随后省国资委向省政府提交《省国资委关于安徽省农垦集团有限公司土地作价出资有关事项的请示》，分管省领导批复“原则同意省国资委意见，请省国土资源厅按照政策要求，坚持土地规划管控和用途管制原则，帮助完善方案”。 2014年4月，省国资委在牵头对宁夏农垦土地作价出资进行专题调研基础上，向省政府提交了《省国资委关于推进安徽省农垦集团有限公司土地作价出资工作的请示》。省政府原则同意省国资委意见，要求完善方案。
（二）拟定工作方案。由农垦集团委托专业中介机构对土地进行评估；省国土资源厅备案土地估价结果，显化农垦土地资产；省国资委将显化的土地资产报省政府批准注入农垦集团。在国资委的指导下，拟定了《安徽农垦土地作价出资工作方案》，制定了工作计划、明确了进度安排。
（三）组织税费论证。由省国资委牵头召集4家有资质的会计事务所就土地作价后资产及账务处理进行论证。明确农垦农用地作价后可作为无形资产入账，由于农用地没有明确的使用年限，根据财政部《企业会计准则》中对“使用寿命不确定的无形资产不需要摊销，但在会计期末进行减值测试”的相关规定，农用地作价后作为无形资产入账后可以不摊销。由于土地作价出资不涉及产权转让，不需缴纳契税；且农用地也不需缴纳城镇土地使用税，因此此项工作只需要缴纳0.05%的印花税。
（四）开展估价论证。由于农用地估价案例较少，在实际操作中难免存在一些技术难点。为此，省国资委、国土资源厅、农垦集团共同组织召开了《农用地估价规程》应用座谈会，邀请相关方面专家对农垦农用地估价过程中可能出现的问题进行了研讨，明确了估价的权证依据、主要耕作模式确定、估价方法等关键问题。根据专家意见，农垦集团就农用地估价年限等问题向省国土资源厅进行请示，省国土资源厅批复同意农垦集团国有农用地按50年期限显化资产。
（五）完成实地估价。农垦集团通过公开招投标方式选定安徽地源不动产咨询评估有限公司、安徽中安房地产评估咨询有限公司2家土地估价中介机构进行土地估价。在初步形成了东风湖农场和华阳河农场农用地估价报告后，省国资委、省国土资源厅、省农垦集团组织专家对农垦土地估价技术路径和已经完成的两个农场土地估价报告进行论证。中介机构根据专家意见对评估方法进行再次完善，当年顺利完成了其它农场共304宗土地的估价报告工作。
（六）认定评估结果。省国土厅牵头召开农垦土地评估报告备案工作布置会，中介机构对农垦土地估价结果进行了汇报及答疑，各农场所在市县国土部门对土地估价结果进行初审并将初审意见统一报送至省国土资源厅。根据初审意见，省国土资源厅对农垦土地估价报告进行了备案。
（七）批复出资方案。取得土地估价报告后，农垦集团向省国资委报送了土地作价出资方案。省政府在征求国土、财政、税务、审计等部门意见后，函复同意农垦集团实施土地作价出资；省国资委批复了农垦集团土地资产处置方案。根据政府及省国资委批复意见，按照相关规定，农垦集团对公司账务进行调整，办理工商变更登记、国有资本金转增手续等工作。
（八）发行中期票据。为用好土地作价出资成果，探索多元化融资方式，实现土地资源资产化、资产资本化，农垦集团在土地作价出资完成后的第一时间，启动了中期票据债券发行工作。2015年底，安徽农垦10亿元中票发行获银行间交易商协会审核通过。目前，首期5亿元中期票据银行间市场成功发行，年利率4%。中票成功发行既开辟了新的低成本融资渠道，又提升了安徽农垦市场影响力和综合竞争力。2017年，安徽农垦10亿元永续债券又获银行间交易商协会审核通过，融资渠道进一步拓宽。
四、下一步打算
（一）完成土地确权和换发不动产登记证工作。尽快完成16万亩未确权土地登记发证工作。由于农场土地确权发证时间较早，土地证中的地籍界线均是手工绘制，精度不符合不动产登记发证要求。根据省国土厅与安徽省农垦事业管理局联合下发《安徽农垦国有土地使用权登记发证实施方案》要求，于2018年6月底前对已确权发证的80万亩土地完成换发不动产登记证工作。
（二）进一步完善土地作价出资工作。2015年安徽农垦开展土地作价出资时，农用地作价出资没有明确规定，省国土厅认为换发作价出资土地证于法无据，至今没有更换土地证。2016年，国土资源部等8部委下发《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》（国土资规〔2016〕20号）中明确了农用地可以作价出资。2017年，安徽省转发8部委《通知》（皖国土资〔2017〕73号）中也已明确“国有农用地作价出资比照国有建设用地作价出资程序办理”。安徽农垦待完成土地确权和换发不动产登记证工作后，将比照建设用地作价出资程序，进一步完善农用地作价出资工作。
责任编辑：蔡基松
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