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农垦情况2019年第13期

时间:2020-03-09 作者: 来源:农业农村部农垦局 点击次数:13645

农 垦 情 况
2019年第13期
农业农村部农垦局                   2019年12月20日


编者按:《中共中央、国务院关于进一步推进农垦改革发展的意见》明确指出,土地是农垦最重要的生产资料,是农垦存在和发展的基础,要从强化农业基础地位、切实保护国有土地资源、实现可持续发展的高度,深化农垦土地管理制度改革,创新农垦土地资产配置方式。中央农垦改革发展文件印发以来,各地农垦认真贯彻落实中央决策部署,积极开展土地管理利用方式创新。近期,我局组织举办了全国农垦土地管理利用政策培训班,现从各垦区报送的交流材料中摘选部分刊发,供各垦区借鉴学习。


       ●广东省农垦集团公司:围绕垦区集团化农场企业化改革 创新土地管理方式
       ●广西农垦集团有限责任公司:创新方式  聚力改革  推进农垦国有土地资源资产化资本化工作


围绕垦区集团化农场企业化改革
创新土地管理方式

广东省农垦集团公司


       广东农垦紧紧围绕垦区集团化、农场企业化改革主线,在基本完成土地确权登记发证工作的基础上,通过市场化手段配置好、管理好土地资源,取得阶段性成果。

一、稳步推进农垦国有土地资产化资本化

一是根据原省国土资源厅下发的《关于做好我省国有农用地基准地价制订发布加强农用地价格评估管理工作的通知》的要求,开展国有农用地基准地价研究,协调原国土资源厅制定印发了《广东省国有农用地基准地价评估指导意见》。以此为指导,于2017年全面完成垦区农用地基准地价制定和发布工作,为农垦国有农用地资产化资本化工作提供支撑。

二是在畜牧集团开展作价出资(入股)、授权经营方式处置试点,编制了《国有划拨建设用地和农用地采取作价出资(入股)、授权经营方式处置的操作指南》,全面开展土地资产状况清查,现已完成资料搜集、土地清查和权属咨询报告编制等工作。

三是依托国有农用地抵押、担保,与民生银行签订了10亿元授信额度战略合作协议,首期将由广垦畜牧集团向民生银行申请综合授信业务,民生银行总行已批复首期金额7000万元。

二、全面推进农用地资源市场化配置

广东农垦土地资源主要是农用地。结合产业特点和土地适宜性,广东农垦统筹规划橡胶、剑麻、甘蔗、粮油、乳业、畜牧等产业用地规模并分解到农场,采取土地租赁、订单农业、委托加工等方式,在农场建设种植基地和养殖基地,将农场逐步打造成产业集团的生产基地。为进一步规范土地承包租赁管理,广东农垦采取先清理整治、再规范统一的方式,建立土地公开交易平台,实行土地承包租赁合同网上签订,推动土地承包租赁行为公开、公平、公正。目前,该项举措已在土地承包租赁上全面推广,逐步向物业租赁、大宗物资采购和大宗产品销售等领域拓展。

(一)开展垦区土地承包租赁专项清理整治工作,摸清家底。结合落实“三过”(租期过长、租金过低、面积过大)清理,对职工承包土地、有合同的对外租赁土地和无合同土地进行全面清查,进一步摸清了家底。经查,全垦区共签订合同面积81.9万亩,实际发包经营面积90.6万亩,超合同经营面积8.7万亩,以此为重点进行分类整改。

(二)建立垦区国有资源有偿使用电子交易平台,推动土地资源市场化配置。委托有国资背景的招标代理机构,建设广东农垦国有资源有偿使用电子交易平台,将垦区对外承包农用地、职工超岗位承包和垦区物业租赁全部放到交易平台参与公开竞价。截至2019年10月底,电子交易平台上共完成交易1578宗,总委托规模47118万元,总交易额48237万元,溢价1119万元,溢价率2.37%。其中,土地租赁交易904宗,成交面积64552亩,成交总额23861万元,溢价365万元,溢价率1.55%。

(三)建立土地和物业租赁电子合同网签系统,全面掌握动态信息。将经过资源交易平台进行竞价的土地和物业租赁、以及农场职工承包土地纳入网签系统签订电子合同;同时补录以前签订目前仍生效的土地租赁承包合同。截至2019年10月底,合同网签系统共收录合同38139份,其中仍在有效内的合同22153份。

三、多种途径优化建设用地利用

广东农垦存量建设用地主要是道路、居民区、工厂用地,其中工厂用地不足3万亩;新增建设用地主要是近年来政府收回农场国有农用地,按10%到15%的比例采取划拨方式留给农场发展二三产业的建设用地(统称留用地)。鉴于建设用地开发利用政策性、专业性、区域性都很强,为降低监管风险,广东农垦整合下属房地产公司,组建了纯国有的广垦置业公司,统一负责垦区建设用地的开发利用。广垦置业公司与垦区各集团公司和部分农场签订框架协议,组建分公司,通过对拿地方式、产品结构、开发模式等进行调整,推进留用地和“三旧”改造项目落地开发。先后开展了农用地转用后开发商住物业、工厂用地“三旧”改造开发商业物业、留用地转用开发商住物业等试点工作,取得明显成效。主要做法:

(一)调整留用地使用性质,拓宽留用地价值显化途径。针对留用地因农场没有工业项目而落地难的问题,积极沟通地方政府,实现新增留用地为可开发经营性物业的商业和商住用地,同时对之前留用地的性质也进行了用途调整,共落实商住性质留用地825亩。

(二)完善留用地开发操作路径,拓宽获取土地开发权途径。经与地方政府沟通协商,采取先经过中介评估、再根据开发产品和当地政府要求走政府招拍挂或公开拍卖等市场化途径,广垦置业及下属公司通过受让或参与拍卖摘牌等方式获取土地开发权。

(三)开发利用好留用地,推动实现效益最大化。积极推进平岗农场留用地由原工业用地置换为商住用地,已经落实165亩,采取协议出让方式交由广垦置业、阳江农垦、平岗农场组建的项目公司(各方股份占比65:20:15)开发;火星农场有72亩留用地变性为商住用地,通过公开拍卖方式按住宅用地出让给由广垦置业、茂名农垦、火星农场组建的项目公司开发,农场每亩留用地价值在300万元以上;建设农场有57亩留用地已经变性为商住用地,已完成拍卖程序,由广垦置业、茂名农垦、建设农场组建的项目公司开发;卅岭农场185亩留用地变性为商住用地,将由广垦置业、揭阳农垦、卅岭农场组建的项目公司负责开发。


创新方式   聚力改革
推进农垦国有土地资源资产化资本化工作

广西农垦集团有限责任公司


广西自治区党委政府高度重视农垦改革发展工作。2019年,自治区党委政府主要领导同志先后对广西农垦改革发展,特别是对盘活农垦土地以及农垦要在全区乡村振兴、一二三产融合发展方面发挥龙头示范作用作出了指示批示,提出了明确要求。3月,自治区党委全面深化改革委员会把“制定农垦国有土地资源资产化资本化实施方案”列为2019年重点改革任务。今年7月31日,《广西壮族自治区人民政府办公厅关于印发广西农垦国有土地资源资产化资本化实施方案的通知》(以下简称《实施方案》)正式印发。

一、起草过程

为推动《实施方案》及时出台,确保《实施方案》内容既符合中央精神又切合广西实际,广西农垦把起草《实施方案》工作作为一项重大改革发展任务加以推进。在起草过程中,充分借鉴安徽、海南、宁夏等垦区推进农垦土地资源资产化资本化的经验,抽调精干人员、聘请资深专家,成立了课题研究组,深入企业进行专项调研,扎实开展研究和起草工作。初稿形成后,组织召开了有自治区党委政研室、自然资源厅以及银行等部门专家参加的专家论证咨询会;以自治区农垦改革工作领导小组办公室名义,先后征求了12个市(县)人民政府、自治区9个有关厅局的意见。

2019年7月3日,自治区党委副书记孙大伟主持召开自治区党委农村工作领导小组暨自治区农业农村体制改革专项小组2019年第二次会议,审议并原则通过了《实施方案》。7月31日,《实施方案》以自治区人民政府办公厅的名义正式印发。

二、主要内容

按照自治区党委鹿心社书记“只要别的省份能做、广西自己能定的,就要大胆向前冲”讲话精神,《实施方案》结合广西实际,在制度安排上做了大胆创新。

一是坚持集团公司对土地资源配置的主导地位。截至2018年底,广西农垦国有土地累计发证总面积199.54万亩,发证率98.22%,土地使用权人为农垦下属农场(企业)。为进一步明晰农垦土地产权,构建以资本为纽带的母子公司管理体制,《实施方案》明确提出,“依法依规将农垦集团下属农场、企业持有的国有土地使用证和不动产权证全部转移登记到农垦集团名下”。

二是推进土地资产价值显化。《实施方案》提出,“统筹推进农垦国有土地资本投向优势产业和优质企业,择优将土地以作价出资方式注入下属企业,依法用于产业项目开发建设,或按出让用地投资入股、转让、出租、抵押担保和对外合作”,有效盘活土地资源,不断提升土地价值。提出“推进农垦集团将国有土地使用权作价出资(入股)到拟上市的公司及上市公司,进一步提升土地价值”。同时,明确要求地方金融机构创新农垦土地抵押、担保等融资方式,特别提出要加快以土地收益开展资产证券化,拓宽融资渠道。

三是明确相关支持政策。农垦国有土地资源资产化资本化工作涉及资产评估、入账管理、资本金注入、摊销处理、税费减免等方面问题。《实施方案》明确了以下几个关键点:一是保持政策的延续性,即“在农垦改革过渡期满后,自治区有关单位要在财税、金融、用地等方面继续加大对农垦集团的支持力度,支持农垦集团开展土地资源资产化资本化运作”。二是落实税费优惠政策,即“农垦国有土地资源划转变更登记过程中,对符合减免条件的,享受减免税费优惠政策。在不改变土地用途的条件下,对农垦内部的土地调整划转有关部门不收取相关费用”。三是优化经营业绩考核,即“农垦国有土地评估入账后,国资监管部门对其进行有关经营业绩考核时予以剔除计算”。四是争取金融机构业务支持,即“金融机构要大力支持农垦国有土地资源资本化工作,创新农垦国有土地抵押、担保等融资方式”。

三、实施情况

《实施方案》印发后,广西农垦集团启动了将集团下属企业持有的国有土地使用证和不动产权证全部转移登记到农垦集团名下相关工作;积极探索以土地承包费收入作为基础资产,通过发行资产支持证券进行融资等相关工作。




送:部领导,部内司局及有关直属单位,有关部委。
发:各省、自治区、直辖市及计划单列市农垦主管部门,新疆生产建设兵团有关部门。


责任编辑:经济研究处

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