琼府办〔2021〕66号
各市、县、自治县人民政府，省政府直属各单位:
《海南省农垦经营性建设用地入市试点办法》已经2021年11月22日七届海南省人民政府第89次常务会议审议通过，现印发给你们，请结合实际认真贯彻实施。
海南省人民政府办公厅
2021年11月30日
(此件主动公开)
第一条 为贯彻落实《中华人民共和国海南自由贸易港法》《海南自由贸易港建设总体方案》精神，进一步将农村土地入市改革试点拓展到农垦，积极推进城乡及垦区一体化协调发展，根据《中华人民共和国土地管理法》等有关规定，结合本省实际，制定本办法。
第二条 本办法所称农垦经营性建设用地，是指土地使用权登记在省农垦投资控股集团有限公司或其下属二级企业名下，依据市县国土空间规划(含控制性详细规划及村庄规划)中确定为工矿、仓储、商业服务业以及租赁性住房等经营性用途的土地。
第三条 农垦经营性建设用地入市试点范围是指经自然资源部或者省自然资源和规划部门批准的全域土地综合整治试点所在区域，具体范围以经批准的全域土地综合整治试点实施方案确定，并确保试点范围内建设用地总量不增加、生态保护红线不突破。
第四条 分类编制农垦国土空间详细规划。
城镇开发边界内的农场场部、生产队居民点纳入城镇或产业园区规划范围，由市县自然资源和规划部门组织编制详细规划，充分征求省农垦投资控股集团有限公司意见后，报有权限的人民政府批准。
城镇开发边界外的生产队居民点与周边乡村用地毗邻、集中连片且具备集中配套公共服务设施和基础设施条件的，可由乡镇人民政府将生产队居民点与周边乡村用地一并编制村庄规划。
第五条 农垦经营性建设用地使用权可以经依法办理手续后自主开发，也可以转让、租赁、与他人联合办企业等方式进入土地市场公开交易用于第二条规定的产业项目建设，自主开发和入市开发的项目必须符合国家和我省产业政策以及生态环保要求，不得用于商品住宅建设。
本办法所称农垦经营性建设用地使用权转让，是指入市地块土地使用权人(省农垦投资控股集团有限公司或其下属二级企业)，将一定年限的农垦经营性建设用地使用权转让给其他土地使用权人的行为。
本办法所称农垦经营性建设用地使用权租赁，是指入市地块土地使用权人(省农垦投资控股集团有限公司或其下属二级企业)，将一定年限的农垦经营性建设用地使用权租赁给其他土地使用人的行为。
本办法所称农垦经营性建设用地使用权与他人联合办企业，是指入市地块土地使用权人(省农垦投资控股集团有限公司或其下属二级企业)，根据有关规定及约定将一定年限的农垦经营性建设用地使用权评估与他人联合举办企业的行为。
第六条 农垦经营性建设用地可采取存量入市、整治入市、新增入市3种路径：
(一)存量入市。依法取得、符合规划的农垦存量经营性建设用地，具备开发建设所需基础设施等基本条件的，可以直接就地入市。
(二)整治入市。农垦零星、分散的生产队居民点建设用地，可在确保建设用地总量不增加、耕地和林地数量不减少、质量有提高的前提下，由省农垦投资控股集团有限公司或其下属二级企业先行组织复垦为农用地后，将腾挪出的建设用地指标调整到同一试点项目范围内入市。
(三)新增入市。试点项目区域生活和生产及其配套功能需要，确需少量新增建设用地，可由土地使用权人(省农垦投资控股集团有限公司或其下属二级企业)报所在地市县人民政府同意后，依法办理农用地转用手续(不收回国有划拨土地使用权)，按农垦经营性建设用地入市。
农垦经营性建设用地入市以盘活存量建设用地为主，新增入市建设用地面积原则上不超过该试点项目区域内符合规划的农垦经营性建设用地面积的10%。
第七条 农垦经营性建设用地入市，应当符合以下条件：
(一)符合所在地详细规划(含控制性详细规划及村庄规划)、相关产业政策以及环保要求；
(二)土地及地上建筑物、构筑物及其他附着物权属清晰，不存在权属争议；
(三)土地利用现状为建设用地或已依法办理增减挂钩、农用地转用手续；
(四)地上建筑物、构筑物及其他附着物已补偿完毕并签订补偿协议；
(五)未被司法机关、行政机关限制土地权利；
(六)法律法规规定的其他条件。
第八条 省农垦投资控股集团有限公司组织试点项目区域所在农场编制全域土地综合整治试点方案，经所在地市县人民政府审查同意后，报省自然资源和规划部门审定。全域土地综合整治试点方案涉及农垦经营性建设用地入市的，应当明确入市地块面积、位置、入市路径、入市方式等内容，对具体项目应当进行实地踏勘和专家论证，并征求所在地乡镇人民政府、市县自然资源和规划部门意见。
第九条 农垦经营性建设用地使用权转让、租赁和与他人联合办企业，应采取招标、拍卖或者挂牌方式公开交易。
未经公开入市交易的，土地使用权人(省农垦投资控股集团有限公司或其下属二级企业)不得私下与用地者签订转让、租赁合同或与他人联合办企业协议。
第十条 农垦经营性建设用地使用权转让、与他人联合办企业的最高年限，不得超过国家规定国有建设用地同类土地用途的最高年限。
农垦经营性建设用地使用权的租赁年限可根据具体项目需要确定，但最长不得超过20年。
第十一条 农垦经营性建设用地使用权存量入市按以下程序进行办理：
(一)申请及审查。符合本办法规定的入市条件的地块土地使用权人(省农垦投资控股集团有限公司或其下属二级企业)，持经批准的全域土地综合整治试点方案向当地市县自然资源和规划部门递交入市申请，入市申请书应当写明拟入市宗地位置、权属、地上附着物等基本情况。
市县自然资源和规划部门会同有关部门对拟入市宗地是否符合入市条件进行审查。经审查符合条件的，出具审查意见，并依据详细规划(含依法实施的控制性详细规划及村庄规划)明确拟入市宗地的土地使用条件。
(二)地价评估。对经审查同意入市的宗地，由土地使用权人(省农垦投资控股集团有限公司或其下属二级企业)委托有资质的单位进行地价评估，并拟定入市方案。
(三)入市方案拟定。入市方案应当包括但不限于以下内容：入市宗地界址、面积、权属、土地用途、规划条件、使用期限、土地评估价格、配置方式(转让、租赁或与他人联合办企业)、入市交易方式(招标、拍卖、挂牌)、产业准入和生态环境保护要求、土壤污染状况调查情况等内容。
入市地块土地使用权人(省农垦投资控股集团有限公司或其下属二级企业)应当会同市县自然资源和规划部门根据地块评估价格、产业政策等因素，集体决策确定底价，并予以保密。底价不得低于入市成本，不得低于国家规定的相应国有建设用地出让最低价标准。
(四)入市方案审批。入市方案经所在市县自然资源和规划部门组织有关部门审查后，报请所在市县人民政府批准。
(五)公告及交易。入市方案经批准后，由所在市县自然资源和规划部门在中国土地市场网、海南省公共资源交易服务中心网站，以及本省主要媒体上发布入市交易公告，并进入省级土地交易市场进行公开交易。
(六)签订成交确认书及公示。土地成交后，受让人、承租人应当在交易现场与入市地块土地使用权人(海南省农垦投资控股集团或其下属二级企业)签订土地成交确认书。交易结果应当在入市农场和中国土地市场网、海南省公共资源交易服务中心网站等进行公布，接受社会和群众监督。
(七)签订流转协议。土地交易结束之日起20个工作日内，交易双方应当按照成交确认书签订土地流转协议,并报所在市县自然资源和规划部门备案。
土地流转协议应当载明土地界址、面积、用途、规划条件、使用期限、交易价款支付、交地时间和开工竣工期限、产业准入和生态环境保护要求，约定提前收回的条件、补偿方式、土地使用权届满续期和地上建筑物、构筑物等附着物处理方式，以及违约责任和解决争议的方法等内容。
第十二条 农垦经营性建设用地使用权整治入市按以下程序进行办理：
(一)前期工作。按照《海南省自然资源和规划厅关于推进实施垦区土地综合整治的通知》(琼自然资修〔2021〕42号)和《海南省垦区土地综合整治项目管理办法(暂行)》(琼自然资办函〔2021〕30号)等规定，由省农垦投资控股集团有限公司或其下属二级企业组织编制具体项目实施方案并报省自然资源和规划部门审查，明确复垦地块和入市地块位置、面积等情况，审查通过后作为整治入市的依据。
(二)复垦验收。农垦零星、分散的生产居民点建设用地，由农垦组织复垦为农用地后，由省农垦投资控股集团有限公司或其下属二级企业报省自然资源和规划部门申请竣工验收和项目备案，对通过竣工验收与新增耕地复核的项目，省自然资源和规划部门按程序下达验收批复、进行新增耕地备案。
(三)增减挂钩。将复垦形成的建设用地指标腾挪至入市地块，入市地块不再单独办理农用地转用审批手续，不占用年度新增建设用地计划指标，不需缴纳新增建设用地土地有偿使用费、耕地开垦费，符合《中华人民共和国耕地占用税法》第七条规定免征情形的，可免征耕地占用税。涉及占用耕地的，复垦备案的新增耕地面积、数量和产能指标应当大于或等于占用耕地面积、数量和产能。
(四)地块入市。入市程序按照本办法第十一条规定执行。
(五)地类变更。市县自然资源和规划部门在年度土地现状变更调查时，应及时变更整治地块和入市地块的现状地类。
第十三条 农垦经营性建设用地使用权新增入市按以下程序进行办理：
(一)申请及审查。按照本办法第十一条第一项规定执行。
(二)办理农转用手续。拟入市地块由土地使用权人(省农垦投资控股集团有限公司或其下属二级企业)报所在市县人民政府同意后，依法办理农用地转用手续，所在市县人民政府不收回国有划拨土地使用权。其中，审批权限属于市县人民政府的，所在市县人民政府一并批准农转用方案和入市方案；审批权限属于省人民政府的，应先按有关规定报请省人民政府批准。涉及的新增建设用地指标从省级安排给省农垦系统的新增建设用地计划指标中扣减，耕地占补指标由省农垦投资控股集团有限公司统筹保障。
(三)地价评估和补缴地价款。地价评估需评估国有出让农用地使用权地价和国有出让建设用地使用权地价。入市地块需补缴的地价款为国有出让农用地使用权评估地价×40%+(国有出让建设用地使用权评估地价-国有出让农用地使用权评估地价)×100%。土地使用权人(省农垦投资控股集团有限公司或其下属二级企业)可在办理不动产登记前，补缴地价款。
(四)地块入市。入市方案拟定和审批、公告及交易、签订成交确认书及公示、签订流转协议等内容和程序，按照本办法第十一条规定执行。
第十四条 交易双方签订土地入市协议并完成土地入市价款支付后，应当依法办理划拨转出让(租赁)手续。
按存量入市、整治入市方式转让的，由受让方与所在市县自然资源和规划部门签订土地使用权出让合同，补办划拨土地使用权出让手续，并由土地使用权人(省农垦投资控股集团有限公司或其下属二级企业)将该宗地经确认的评估价格40%作为补缴的土地出让金缴纳给所在市县人民政府。
按新增入市方式转让的，由土地使用权人(省农垦投资控股集团有限公司或其下属二级企业)按第十三条第三项补缴地价款后，由受让方与所在市县自然资源和规划部门补签土地使用权出让合同，补办土地使用权出让手续。
按租赁方式入市的，由土地使用权人(省农垦投资控股集团有限公司或其下属二级企业)按照经确认租金的40%交纳土地收益。
按与他人联合办企业方式入市的，以经评估确认的土地入股额的40%补缴土地使用权出让金。
第十五条 以转让方式取得农垦经营性建设用地使用权的，受让人按照合同约定向土地使用权人(海南省农垦投资控股集团有限公司或其下属二级企业)付清土地入市价款，完成补缴地价款、土地收益或出让金等划拨转出让手续，转让人向主管税务机关缴纳土地增值税、受让人向主管税务机关缴纳契税后，方可申请办理《不动产权证书》。其中，按存量入市方式进行交易的，办理国有划拨建设用地转出让不动产权登记；按整治入市、新增入市方式进行交易的，办理国有出让建设用地不动产权登记。
与他人联合办企业涉及土地使用权转移的，转让人向主管税务机关缴纳土地增值税、受让人向主管税务机关缴纳契税后，可申请办理不动产产权转移登记。
以租赁方式取得农垦经营性建设用地使用权的，不办理不动产产权登记。
第十六条 依法取得农垦经营性建设用地的受让人(承租人/新设企业)，应按照法律法规有关规定和转让、租赁合同或联合办企业有关协议确定的开发期限、土地用途及其他土地使用条件开发利用土地。未经依法批准，不得擅自改变土地用途、容积率等规划条件，不得擅自转让(转租)或者分割转让。
涉及因控制性详细规划或村庄规划调整等原因，需要改变土地用途或者调整容积率等规划条件的，按照有关法律法规规定办理。
农垦经营性建设用地入市后再转让、转租和抵押以及建设用地使用权续期等，按照国有建设用地相关规定办理。
第十七条 因公共利益需要收回农垦经营性建设用地的，市县人民政府可提前收回土地使用权，并对相关权益人依法给予合理补偿。
第十八条 取得农垦经营性建设用地的使用权人，未按照转让、租赁合同或联合办企业有关协议约定的开发期限开发土地、造成土地闲置的，由市县自然资源和规划主管部门依据闲置土地处置的有关规定进行处置。
第十九条 任何单位和个人不得违反本办法，擅自扩大试点范围或在试点范围以外项目用地实施入市，违反本办法规定，以买卖或者以其他形式非法转让(租赁、与他人联合办企业)农垦经营性建设用地使用权的，依据《中华人民共和国土地管理法》非法买卖转让土地等有关规定处理。未经依法批准擅自将农垦农用地用于非农业建设的，依据《中华人民共和国土地管理法》非法占地等有关规定处理。
第二十条 未纳入试点范围的国有存量划拨建设用地，其转让、租赁和与他人联合办企业等行为，按国家和我省有关规定办理。
第二十一条 本办法自2022年1月1日起施行，具体应用问题由省自然资源和规划厅负责解释。
来源：海南省人民政府网
责任编辑：经济研究处
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